為了幫助群眾進(jìn)一步了解增設(shè)電梯的政策，并用好政策，進(jìn)一步提升服務(wù)水平，南京市房產(chǎn)局組織編寫了“南京市既有住宅增設(shè)電梯20問”，從項(xiàng)目啟動、辦事流程、溝通協(xié)調(diào)、房屋安全、施工管理、維護(hù)保養(yǎng)等方面對相關(guān)政策進(jìn)行解讀，集中解決群眾來信來訪所反映的一些共性問題、難點(diǎn)問題，以更好地推進(jìn)既有住宅增設(shè)電梯工作。

一、為什么政府鼓勵和支持既有住宅增設(shè)電梯？

答：一是響應(yīng)群眾呼聲。隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，廣大業(yè)主對既有住宅增設(shè)電梯的需求持續(xù)增長，來信、來訪不斷，市人大代表、政協(xié)委員多次提交書面意見，既有住宅增設(shè)電梯工作勢在必行。二是適應(yīng)老齡化形勢發(fā)展。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，南京市65歲以上老年人口增加至90.76萬人，人口占比已達(dá)10.97%，正逐步向人口老齡化深度階段加速發(fā)展。通過增設(shè)電梯，解決老年人的出行問題是實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需要。三是解決歷史問題。受當(dāng)時(shí)條件制約，許多老舊小區(qū)沒有安裝電梯，為了補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短板，提升老百姓居住環(huán)境，市委、市政府將既有住宅增設(shè)電梯列入2017年35項(xiàng)民生實(shí)事當(dāng)中，積極鼓勵支持。

二、什么樣的房屋可以申請?jiān)鲈O(shè)電梯？

答：《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》第2條規(guī)定，符合以下條件的住宅，可按相關(guān)規(guī)定增設(shè)電梯。1.已建成投入使用；2.具有合法權(quán)屬證明；3.未列入房屋征收改造計(jì)劃；4.未設(shè)電梯的四層或以上（不含地下室）非單一產(chǎn)權(quán)住宅。

三、如何邁出增設(shè)電梯第一步？

答：對于有意向增設(shè)電梯的業(yè)主，第一步應(yīng)向所在街道、社區(qū)了解增設(shè)電梯相關(guān)政策，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，確定本幢或本單元是否滿足增設(shè)電梯的條件，并在本幢或本單元內(nèi)選出增設(shè)電梯的牽頭人，按照既有住宅增設(shè)電梯辦事流程做好規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)準(zhǔn)備工作。

四、開好增設(shè)電梯業(yè)主協(xié)調(diào)會應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

答：增設(shè)電梯業(yè)主協(xié)調(diào)會由有增設(shè)電梯意愿的業(yè)主選出的牽頭人組織召開，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1.全面理解消化政策出臺背景、核心條款及方法路徑，做到有問會答；2.做到樓上樓下業(yè)主充分交流、深入溝通、減少矛盾；3.對增設(shè)電梯規(guī)劃要有個(gè)初步方案，明確增設(shè)電梯對樓下業(yè)主有無影響，有多大影響，便于業(yè)主商量。

五、如何正確處理好樓上、樓下業(yè)主之間的關(guān)系？

答：正確處理好樓上、樓下業(yè)主之間的關(guān)系，對促成增設(shè)電梯安裝十分重要。在增設(shè)電梯中，樓上業(yè)主要積極主動與樓下業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，取得樓下業(yè)主諒解，對底層業(yè)主有影響的，盡力與底層業(yè)主達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，形成鄰里和諧互助的良好氛圍。

六、業(yè)主在增設(shè)電梯過程中遇到困難怎么辦？

答：增設(shè)電梯業(yè)主遇到困難可以向所在街道、社區(qū)尋求幫助?！赌暇┦屑扔凶≌鲈O(shè)電梯實(shí)施辦法》第3條規(guī)定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)既有住宅增設(shè)電梯的政策宣傳、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、矛盾協(xié)調(diào)等工作；第4條規(guī)定，原房改售房單位、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對既有住宅增設(shè)電梯工作予以協(xié)助和協(xié)調(diào)。

七、如何選擇一款合適的電梯？

答：增設(shè)電梯業(yè)主在選擇電梯時(shí)，要綜合考慮安全、維護(hù)、運(yùn)行、服務(wù)、外觀等多方面因素，就品牌、性能、價(jià)格、后期維護(hù)等達(dá)成一致意見，具體可在《增設(shè)電梯辦事指南》中給出的備選名錄庫或各區(qū)備選名錄庫中選擇，也可自行到市場中選擇。

八、增設(shè)電梯主要有哪些環(huán)節(jié)？

答：本幢或本單元出資增設(shè)電梯的全體業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯項(xiàng)目的建設(shè)者（以下簡稱建設(shè)者），承擔(dān)相應(yīng)的法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。根據(jù)《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》規(guī)定，在辦理增設(shè)電梯相關(guān)手續(xù)中，既可以由建設(shè)者自行辦理，也可以委托本幢或本單元推選的業(yè)主代表、原產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理，主要有四個(gè)環(huán)節(jié)：1.征求意見。由業(yè)主牽頭人征求本幢本單元及相關(guān)業(yè)主意見，有困難可以向街道、社區(qū)尋求幫助；2.辦理規(guī)劃許可。由各區(qū)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助業(yè)主做好規(guī)劃初審、公示，由市規(guī)劃局核發(fā)規(guī)劃許可證；3.辦理施工許可。按照市建委相關(guān)意見，由各區(qū)住建部門核發(fā)施工許可證；4.電梯質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)。按照市質(zhì)監(jiān)局有關(guān)規(guī)定，由施工企業(yè)辦理電梯質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)手續(xù)，檢驗(yàn)合格后發(fā)證。

九、業(yè)主三分之二同意就可以實(shí)施增設(shè)電梯嗎？

答：既有住宅增設(shè)電梯經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，就可以啟動增設(shè)電梯程序。在手續(xù)辦理過程中，建設(shè)者與底層及相鄰業(yè)主要充分溝通、協(xié)調(diào)，同時(shí)，對權(quán)益受損業(yè)主給與補(bǔ)償，取得底層及相鄰業(yè)主的諒解和支持，不能因?yàn)樵鲈O(shè)電梯割裂和損害了鄰里之間的和諧關(guān)系。

十、轄區(qū)政府可以為增設(shè)電梯提供哪些服務(wù)？

答：為促進(jìn)既有住宅增設(shè)電梯工作，為業(yè)主增設(shè)電梯提供支持和保障，南京市政府不斷延伸服務(wù)，要求轄區(qū)政府分別提供政策咨詢、現(xiàn)場勘查、初步設(shè)計(jì)、規(guī)劃初審、專家審圖論證等第三方服務(wù)，協(xié)助業(yè)主辦理增設(shè)電梯相關(guān)手續(xù)，協(xié)調(diào)好涉及的管線遷移等事項(xiàng)。

十一、怎樣對權(quán)益受損業(yè)主給予補(bǔ)償？

答： 對權(quán)益受損業(yè)主的補(bǔ)償方法可以多種多樣，只要不違反法律法規(guī)。樓上業(yè)主可以通過座談、拜訪等形式，積極與樓下業(yè)主交流，說明自己的困難，取得樓下業(yè)主的諒解與支持；也可以針對樓下業(yè)主，特別是底層業(yè)主的具體困難，提供力所能及的幫助與照顧；在征得底層業(yè)主同意后，還可以為其提供實(shí)物補(bǔ)償；樓上業(yè)主也可以根據(jù)底層業(yè)主受損或影響程度，提供雙方都接受的貨幣補(bǔ)償方案等。

十二、增設(shè)電梯正式投入使用前還應(yīng)辦理哪些手續(xù)？

答：《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》第17條規(guī)定，電梯安裝完成投入使用前，建設(shè)者應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收，并向建設(shè)、人防、消防部門申請竣工驗(yàn)收備案。同時(shí)，第18條規(guī)定，電梯投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，建設(shè)者應(yīng)當(dāng)向轄區(qū)特種設(shè)備監(jiān)督管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書。

十三、怎樣落實(shí)施工中的安全監(jiān)管責(zé)任？

答：根據(jù)《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》規(guī)定，增設(shè)電梯的建設(shè)者對施工過程中的安全負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守建設(shè)工程安全生產(chǎn)工作要求，認(rèn)真組織增設(shè)電梯施工管理。在增設(shè)電梯施工期間，區(qū)（園區(qū)）建設(shè)行政主管部門或其委托的監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對既有住宅增設(shè)電梯工程施工現(xiàn)場的質(zhì)量、安全及文明施工做好巡查、抽查工作。

十四、業(yè)主如何正確表達(dá)異議訴求？

答：有異議的業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過合理合法的途徑表達(dá)訴求。因增設(shè)電梯發(fā)生爭議的，當(dāng)事人可以協(xié)商解決或請求基層人民調(diào)解組織調(diào)解，基層人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。

十五、如何開展竣工驗(yàn)收？

答：增設(shè)電梯安裝完成投入使用前，建設(shè)者應(yīng)當(dāng)會同設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位組織竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后填寫《既有住宅增設(shè)電梯土建工程竣工驗(yàn)收表》。

十六、增設(shè)電梯影響房屋結(jié)構(gòu)安全嗎？

答：增設(shè)電梯結(jié)構(gòu)相對獨(dú)立，一般不會影響房屋結(jié)構(gòu)安全。根據(jù)《關(guān)于增設(shè)電梯改建工程中維護(hù)既有住宅結(jié)構(gòu)安全的指導(dǎo)意見》（寧增辦〔2017〕1號）第二條規(guī)定，對增設(shè)電梯需要改動既有住宅結(jié)構(gòu)、增加荷載或削弱房屋整體性的，設(shè)計(jì)方案對改動部位和改動內(nèi)容應(yīng)予以明確，并提出針對性加固補(bǔ)強(qiáng)措施，不降低既有住宅原有設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

十七、由誰管理增設(shè)后的電梯？

答：有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)，建設(shè)者可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。無物業(yè)管理的小區(qū)，由建設(shè)者自行管理。

十八、電梯運(yùn)行產(chǎn)生的費(fèi)用如何解決？

答：電梯安裝完成投入使用后，免保期內(nèi)只產(chǎn)生電梯的正常運(yùn)行能耗費(fèi)用，免保期結(jié)束后會有日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，所有相關(guān)費(fèi)用在增設(shè)電梯前期工作中，業(yè)主共同簽訂的《電梯運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等費(fèi)用的分?jǐn)偡桨浮分幸炎雒鞔_約定，具體分?jǐn)傎M(fèi)用可根據(jù)樓層高度或使用頻率計(jì)算。

十九、電梯運(yùn)行產(chǎn)生的噪音會對樓下業(yè)主有影響嗎？

答：電梯運(yùn)行環(huán)境封閉獨(dú)立，住宅內(nèi)部也具有獨(dú)立性，兩個(gè)獨(dú)立體之間的噪音影響微乎其微；增設(shè)電梯一般位于房屋北側(cè)，臥室一般在房屋南側(cè)，基本不會影響居民休息；電梯機(jī)房一般設(shè)在屋頂，對樓下業(yè)主的影響很小；從目前已安裝電梯現(xiàn)場實(shí)測情況看，噪音值基本都遠(yuǎn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)，對樓下業(yè)主幾乎沒有影響。

二十、增設(shè)電梯投入使用后新來住戶如何使用電梯？

答：增設(shè)電梯前期工作中，業(yè)主已共同簽訂《電梯使用單位的確定及運(yùn)行管理協(xié)議》，已明確相關(guān)權(quán)利和義務(wù)；如房屋出租給他人使用的，需對增設(shè)電梯相關(guān)費(fèi)用做出明確約定，并承擔(dān)連帶責(zé)任；如產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)向買受人書面載明增設(shè)電梯相關(guān)事項(xiàng)，權(quán)利和義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給買受人。

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